Эффективный возраст объекта (здания). Жизненный цикл объектов недвижимости Определить эффективный возраст
Для оценки износа вводится понятие эффективного возраста (Тэф) оборудования. Если хронологический возраст (Т) - это количество лет, прошедших со времени создания оборудования, то эффективный возраст (Тэф) - это возраст, соответствующий физическому состоянию оборудования, отражающий фактическую наработку оборудования за срок (Т) и учитывающий условия, ее эксплуатации и обслуживания. Знание эффективного возраста объекта оценки позволяет более обоснованно судить о его износе.
Если эффективный возраст (Тэф) оборудования известен, то коэффициент физического износа определяется по формуле:
где Тн
Нормативный срок службы телефона.
Обычно для определения Тэф
экспертно оценивают остающийся срок службы Тост
объекта оценки до его изъятия из эксплуатации и списания. В этом случае:
Официальный срок службы сотовых телефонов Nokia - 3 года (36 месяцев) при условии соблюдения правил эксплуатации. Учитывая высокое качество, надежность и степень безопасности сотовых телефонов Nokia, фактический срок эксплуатации может значительно превышать официальный.
(Источник: http://www.nokia.ru/support/faq/warranty-faq#01)
Таким образом, эффективный возраст службы объекта оценки на дату оценки, исходя из года ввода в эксплуатацию (декабрь 2010г.), условий и времени эксплуатации составляет 3 месяца.
Коэффициент физического износа по методу эффективного возраста составляет 0,08.
Средняя величина физического износа на основании метода экспертизы физического состояния и метода эффективного износа равна:
Функциональный износ
Данная модель сотового телефона Nokia N95 8Gb выпущена на рынок около двух лет назад, следовательно, Оценщик считает нецелесообразным учитывать функциональный износ.
Полезно знать >>>
Организация предприятия по выращиванию сельхозкультур в Шардаринском районе Южно-Казахстанской области
ОПИСАНИЕ
ИНИЦИАТОРА И ПРОЕКТА
Данный
Конфиденциальный Информационный Бизнес план содержит сведения о намерении ТОО
«777»в г. Шардара ЮКО создания предприятия по выращиванию овощной продукции.
ТОО «777»предполагает взять займ на пополнение оборотного капитала сумму в
размере 8 711 000 тенге сроком на 2 года.
Основная
цель бизнес-плана.
Организация
производс...
ничего из вышеперечисленного
возраст, оцениваемый оценщиком на основе внешнего вида объекта;
определенный нормативными актами срок службы объекта
В долгоосрочном периоде изменяются факторы производства
средства труда
все вводимые факторы производства
не определяющие мощность предприятия в целом
113. Какие из перечисленных позиций относятся к производственным запасам?
денежные средства в кассе
расходы будущих периодов
ГС
К вводимым факторам производства в Репулике Беларусь относятся
труд, предметы труда, средства труда, земельные участки
труд, предметы труда, средства труда
труд, денежные средства, средства труда,
труд, предметы труда, объекты недвижимости
К нематериальным активам относятся
стоимость деловой репутации организации (гудвилл)
лицензии на использование опыта специалистов
интелектуальные и деловые качества персонала
финансовые инструменты срочного рынка, предоставляющие право на осуществление конкретной условиях
116. Какой из источников используется при формировании собственных оборотных средств:
Отчисления в фонд социальной защиты населения
кредиторская задолженность
амортизационный фонд
надбавка к цене стоимости материалов, передаваемых в производство
Существует предел для роста объемов производства за счет
увеличения затрат одного фактора производства при неизменных затратах других факторов и прочих равных условиях
увеличения затрат одного фактора производства при увеличении затрат других факторов и прочих равных условиях
роста затрат факторов производства в краткосрочном периоде
роста затрат факторов производства в долгосрочном периоде
118. Какие из перечисленных позиций относятся к фондам обращения?
средства в расчетах
детали и конструкции
незавершенное производство СМР
малоценные и быстроизнашивающиеся предметы
Переоценка основных средств на 1.01. текущего года производится
как обязательная для предприятий всех форм собственности по решению СМ РБ
как обязательная для государственных предприятий по решению СМ РБ
120. К нематериальным активам не относятся:
права доверительного управления имуществом
имущественные права на произведения науки, литературы и искусства, являющиеся объектами авторского права
не законченые и неоформленные НИР и ОКР
имущественные права на на использование объектов интелектуальной собственности, вытекающие из лицензионных и авторских договоров
121. Стоимость основных фондов, которая характеризует затраты на полное их воспроизводство в соверменных условиях, при современном уровне цен?
ликвидационная
восстановительная
остаточная
первоначальная
Экономическая жизнь
период времени, в течение которого то или иное строение реально существует и годно для обитания или работы в нем.
период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в ее стоимость.
срок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль
фактический возраст иногда называемый историческим или хронологическим возрастом.
К хозяйствующим субъектам без образования юридического лица относятся
индивидуальные предприниматели, крестьянские хозяйства
общественные организации
частные унитарные предприятия
государственные учреждения
k и, физ = (0,208 – 0,003.Б).Т 0,7;
где Т - хронологический возраст станка.
В данном методе коэффициент физического износа получается на основе цен на подержанные и новые станки, то есть он отражает реакцию вторичного рынка на степень физического износа станков.
Метод эффективного возраста
Для оценки износа вводится понятие эффективного возраста Т эф оборудования. Если хронологический возраст Т - это количество лет, прошедших со времени создания машины, то эффективный возраст Т эф - это возраст, соответствующий физическому состоянию машины, отражающий фактическую наработку машины за срок Т и учитывающий условия ее эксплуатации.
Знание эффективного возраста объекта оценки позволяет более обоснованно судить о его износе.
Если эффективный возраст Т эф машины известен, то коэффициент физического износа определяется по формуле:
k и, физ =Т эф /Т н
где Т н - нормативный срок службы машины.
Обычно для определения Тэф экспертно оценивают остающийся срок службы Тост объекта оценки до его изъятия из эксплуатации и списания. В этом случае:
Т эф = Т н – Тост. Определение остающегося срока предполагает, что оценщику известно, как машина будет эксплуатироваться с момента оценки до самого окончания срока ее службы (сменность, нагрузки, условия работы и т.п.).
Для машин типична работа с переменными нагрузками. Для части из них (обычно специальных или используемых в массовом производстве) характерна упорядоченная работа с периодической закономерностью. Однако в машинах общего назначения режим работы формируется под совокупным влиянием большого количества факторов. Установить достаточно точно закономерности изменения режима работы за время работы машины оценщик практически не может. Поэтому он может лишь довольствоваться информацией, косвенно характеризующей загрузку машины при работе лишь на протяжении обозримого времени.
Метод предполагает, что возможны иные пути нахождения Т эф. Например, для определения Т эф можно использовать метод корректировки хронологического возраста Т машины с помощью ряда коэффициентов, отражающих условия эксплуатации машины. Для этого можно воспользоваться такими показателями, как характер производства, сменность и условия работы объекта оценки. При назначении срока полезного использования (срока службы) предполагалось вполне определенное использование машины. Если известно, что машина эксплуатировалась в иных условиях, то для определения эффективного возраста вполне оправдана корректировка ее хронологического возраста в соответствии с изменившимися условиями:
Т эф = Т К см К хп К ур,
где К см - коэффициент сменности, равный отношению средней фактической сменности работы машины к номинальной, на основе которой назначен срок полезного использования оборудования. Например, для машиностроения эта величина приблизительно равняется 1,7–1,8. К хп - коэффициент характера (типа) производства, в условиях которого фактически работает машина (0,9–1 - для массового производства, при котором оборудование загружено полностью; 0,67–0,77 - для серийного производства; 0,5–0,65 - для единичного производства); так как этот коэффициент характеризует внутрисменное использование оборудования, его часто называют коэффициентом внутрисменного использования К ви;
Кур - коэффициент условий работы машины (1 - при работе в цеховом помещении; 0,6–0,7 - при работе в отдельном помещении; 1,3–1,5 - при вредных для оборудования условиях работы (высокая интенсивность загрязнения или запыленности, повышенная влажность, контакт с химически активной средой и т.п.); при очень высокой интенсивности загрязнения 3–5).
Произведение всех трех коэффициентов назовем коэффициентом использования машины:
К исп = К см К ви К ур.
Таким образом,
Т эф = Т К исп.
Корректировка хронологического возраста с целью определения Т эф может дать надежные результаты, если значения использованных коэффициентов достаточно точно отражают условия эксплуатации объекта оценки за весь период его эксплуатации, предшествующий моменту оценки.
Пусть, например, известно, что хронологический возраст машины Т = 10 лет. Машина работает в две смены (К см = 1), в единичном производстве (К ви = 0,67)
Эффективный возраст машины при таких условиях загрузки можно оценить, как:
Т эф = 10 . 1 . 0,67 . 1 = 6,7 года,
то есть фактически машина выглядит моложе своего хронологического возраста. Соответственно она лучше сохранила свои потребительские свойства.
Для определения коэффициента физического износа нужна информация о сроке полезного использования машины. Пусть Т н = 12 лет (по данным бухгалтерии заказчика). Тогда:
k и, физ = Т эф / Т н =6,7 / 12 = 0,56 или 56%.
Сопоставляя оба подхода к определению Т эф, следует отметить, что оба они обладают недостатком в части неопределенности условий эксплуатации объекта за пределами некоторого интервала времени, примыкающего к моменту оценки.
Метод средневзвешенного хронологического возраста
Метод может быть применен тогда, когда после нескольких лет эксплуатации машины, замен и ремонтов ряда ее деталей и узлов возраст их оказался разным. В этом случае коэффициент физического износа машины может быть рассчитан по формуле:
k и, физ =Т ср /взв/ Т н
где Т ср /взв- средневзвешенный хронологический возраст машины;
Метод ухудшения главного параметра
Метод предполагает, что физический износ проявляется в ухудшении какого-либо одного характерного эксплуатационного параметра машины (производительности, точности, мощности, расхода топлива или электроэнергии, потока отказов и т.п.). Если такой параметр найден для данного вида машин, то коэффициент физического износа рассчитывается следующим образом:
k и, физ = 1 – (X / X 0) b
где Х 0 , Х - значения главного параметра машины в начале эксплуатации и на момент оценки соответственно; b - показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость машины (обычно для коэффициента торможения принимают значения 0,6–0,8).
Метод учета восстановления машины после капитальных ремонтов
Метод основан на очевидном представлении о снижении потребительских свойств ПС машин и оборудования при эксплуатации из-за возрастания физического износа и их частичном восстановлении после проведения ремонтов вообще и капитального ремонта, в частности. Уровень потребительских свойств машины на разных этапах ее существования можно выразить с помощью некоторого обобщенного относительного показателя ПС, представляющего собой взвешенную аддитивную функцию значений основных технико-экономических показателей Х i машины в момент оценки по отношению к значениям тех же показателей X io в начале эксплуатации - производительности, точности и др.:
ПС = сумма(Х i /X io)
В отличие от предыдущего метода здесь можно учесть сразу несколько показателей машины.
В практической работе оценщик все чаще сталкивается с ситуацией, когда необходимо определить физический износ машины, которая имеет значительный хронологический возраст и уже прошла один или несколько капитальных ремонтов. Если представить изменение показателя потребительских свойств ПС такой машины за это время, то получится зигзагообразная кривая. Пики на кривой соответствуют капитальным ремонтам, их высота - соответствующим затратам на ремонт, а расстояния между ними - ремонтным циклам Т р (наработкам между двумя капитальными ремонтами).
Произведенные затраты восстанавливают потребительские свойства машины полностью или частично и продлевают общий срок службы машины, о чем делается соответствующая запись в учетных документах на машину.
Обычно для каждого инвентарного объекта на предприятии назначают определенное значение срока Т н полезного использования (срока службы) в пределах интервала, задаваемого амортизационной группой с учетом предполагаемой загрузки. Так как машины и оборудование являются восстанавливаемыми объектами, то предполагается проведение на протяжении их нормативного срока службы нескольких капитальных ремонтов (обычно не более трех). Время между двумя капитальными ремонтами (или от ввода в эксплуатацию до первого капитального ремонта) называют ремонтным циклом. Внутри каждого ремонтного цикла проводят несколько текущих ремонтов и технических осмотров.
В зависимости от рекомендаций производителя машины предприятие при составлении перспективного плана ремонтов оборудования назначает продолжительность Т р ремонтных циклов для всех машин. Средняя величина Т р для легких и средних технологических машин составляет 5–6 лет. Из опыта эксплуатации таких машин можно принять, что за ремонтный цикл их потребительские свойства (ПС) снижаются примерно на 50–60% первоначального уровня, то есть при указанной выше продолжительности ремонтного цикла скорость V снижения потребительских свойств машины составляет 8–10% в год.
Проведение капитальных ремонтов машин, наоборот, повышает их потребительские свойства в среднем на 20–40% первоначального уровня. Причем большие значения диапазона соответствуют более поздним (второму, третьему) капитальным ремонтам. Рост затрат на капитальный ремонт снижает эффективность использования оборудования, что, в конечном счете, приводит к нецелесообразности его дальнейшей эксплуатации.
Значения срока службы Т н и ремонтного цикла Т р для каждого инвентарного объекта оценщик узнает в процессе идентификации.
Рассмотрим определение физического износа для двух моментов времени в жизни машины:
а) Машина еще не проходила капитальных ремонтов. Предполагается, что закон изменения потребительских свойств машины линейный.
Каждый вид износа можно условно разделить еще на несколько подвидов. Устранимым называют износ, устранение последствий которого можно считать экономически выгодным и целесообразным. Необходимым условием устранения последствий износа является то, что все работы, направленные на устранение последствий износа, должны быть направлены не только на ремонт и восстановление технических и конструктивных характеристик объекта недвижимости, но и на улучшение функциональных характеристик объекта и, самое главное, повышение его стоимости. В случае выявления всех вышеуказанных видов износа можно говорить о накопленном износе здания или сооружения. Совокупный накопленный износ является показателем, напрямую зависящим от времени жизни, сроков и условий фактической эксплуатации оцениваемого объекта.
Данный показатель характеризуется следующими оценочными понятиями:
- Физическая жизнь здания – период эксплуатация объекта недвижимости, в течение которого его основные конструктивные и функциональные характеристики соответствуют оценочным критериям (надежность конструкции, физическая надежность и т.д.). Срок физической жизни объекта определяется еще на этапе проектирования. Физическая жизнь заканчивается сносом объекта недвижимости.
- Хронологический возраст – время, прошедшее со дня ввода здания в эксплуатацию до момента его оценки.
- Экономическая жизнь – период эксплуатации, в течение которого объект экономически эффективен, то есть способен приносить прибыль. На протяжении данного периода различные улучшения и восстановительные работы повышают стоимость объекта. Окончанием периода экономической жизни здания можно считать момент, когда оно становится неспособным приносить доход, определяемый ставкой по аналогичным объектам недвижимости в рассматриваемом сегменте рынка. При этом вносимые улучшения уже не способны повысить стоимость здания ввиду большой степени общего износа.
- Эффективный возраст – определяется совокупностью хронологического возраста и экономических факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта недвижимости на момент оценки. В зависимости от условий и особенностей эксплуатации объекта недвижимости его эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую либо меньшую сторону. При эксплуатации здания в нормальных условиях его эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
- Оставшийся срок экономической жизни – период от даты оценки здания до окончания жизни экономической. В оценочной практике принято разграничивать схожие понятия – износ и амортизацию. Оценочный износ – один из основных параметров, используемых при расчете стоимости объекта недвижимости на конкретную дату.Под физическим износом понимают постепенную утрату зданием своих конструктивных и функциональных качеств под воздействием природных факторов, а также воздействием человека. существуют следующие методы расчета физического износа объектов недвижимости: (стоимостной; нормативный; метод срока жизни)
- Нормативный оценочный метод основывается на использовании различных ведомственных или межотраслевых нормативных инструкций. В качестве примера подобных нормативных инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя. Данные правила активно применяются в повседневной деятельности Бюро технической инвентаризации для определения физического износа жилых зданий во время планирования капитального ремонта жилищного фонда, а также проведения технической инвентаризации.
- (EFFECTIVE AGE) возраст предмета, определяемый его физическим состоянием и полезностью, в сравнении со сроком полезной жизни в противоположность хронологическому возрасту … Словарь инвестиционных и оценочных терминов
Эффективный (действительный) возраст актива - (effective age of asset) возраст объекта, например, здания, на который указывает его физическое состояние и полезность, в сравнении с его сроком полезной службы, — в противоположность его хронологическому возрасту. Объем работ по содержанию …
эффективный (действительный) возраст актива - Возраст объекта, например, здания, на который указывает его физическое состояние и полезность, в сравнении с его сроком полезной службы, в противоположность его хронологическому возрасту. Объем работ по содержанию и уходу за зданием помогает… … Справочник технического переводчика
ЭФФЕКТИВНЫЙ ФОНД ВРЕМЕНИ - (ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ) – полезно используемое время в течение планируемого периода. Равен режимному фонду, из которого вычитается время, необходимое для ремонта, модернизации, профилактики и наладки оборудования. В среднем время плановых простоев… … Краткий словарь экономиста
Медицина - I Медицина Медицина система научных знаний и практической деятельности, целями которой являются укрепление и сохранение здоровья, продление жизни людей, предупреждение и лечение болезней человека. Для выполнения этих задач М. изучает строение и… … Медицинская энциклопедия
Отрасль - (Branch) Определение отрасли экономики, экономические циклы отрасли Информация об определении отрасли экономики, экономические циклы отрасли Содержание Содержание экономики Отрасли экономики Экономические циклы, их виды и влияние на различные… … Энциклопедия инвестора
Эволюторные процессы Эволюционный подход к изучению экономики Эвристика … Экономико-математический словарь
Соединённые Штаты Америки - Соединенные Штаты Америки США, гос во в Сев. Америке. Название включает: геогр. термин штаты (от англ, state государство), так в ряде стран называют самоуправляющиеся территориальные единицы; определение соединенные, т. е. входящие в федерацию,… … Географическая энциклопедия
Вселенная - Крупномасштабная структура Вселенной как она выглядит в инфракрасных лучах с длиной волны 2,2 мкм 1 600 000 галактик, зарегистри … Википедия
Psi-Ops: The Mindgate Conspiracy - Psi Ops: The Mindgate Conspiracy … Википедия
Занятость - (Employment) Занятость населения, виды занятости Постоянная занятость, вторичная и теневая Содержание Содержание 1. Вторичная. 2. Постоянная и нерегулярная занятость. 3. Теневая занятость, частичная и условная. Занятость населения Понятие… … Энциклопедия инвестора
Книги
- Плохих детей не бывает! Дисциплина с удовольствием. Секретные слова, которые помогут вам стать по-настоящему счастливыми родителями , Джанет Лэнсбери. Джанет Лэнсбери, автор книги `Плохих детей не бывает!` предлагает эффективный подход к приучению к дисциплине детей от года до трех лет. В книге вы найдете практические советы, как вести себя… Купить за 405 грн (только Украина)
- Эффективный мозг. Правое полушарие VS левое полушарие , . АннотацияКак правило, у каждого из нас доминирует какое-то одно полушарие - либо левое, отвечающее за логику, либо правое, отвечающее за творчество. Но для гармоничного развития личности они…
